Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории.
В Российской Федерации земли делятся на семь категорий, к которым отнесены в том числе земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов.
Вопросы зонирования территории являются предметом правового регулирования Градостроительного кодекса РФ.
Для территориальных зон, определенных на картах градостроительного зонирования, устанавливаются градостроительные регламенты, включающие в себя в том числе виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
В соответствии с классификатором видов разрешенного использования, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, вид разрешенного использования «садоводство» предполагает осуществление хозяйственной деятельности в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур. Вид разрешенного использования «ведение садоводства» включает в себя осуществление отдыха и (или) выращивание гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей.
При этом следует отметить, что согласно ч. 2 ст. 23 ФЗ от 29.07.2017 № 217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.
Из указанного следует, что возведение садовых и жилых домов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, допускается в соответствующей территориальной зоне, для которой установлен вид разрешенного использования «ведение садоводства», и при соблюдении предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом в составе правил землепользования и застройки, как в границах населенных пунктов муниципального образования, так и за пределами населенных пунктов.
Использование земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, отведенных для ведения гражданами садоводства, преимущественно для жилищного строительства не допускается, поскольку указанные земли в соответствии с п. 1 ст. 78 ЗК РФ предназначены для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), а одним из принципов земельного законодательства является приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.