В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях. В этом случае каждая из стороны вправе в любое время отказать от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (применительно к недвижимому имуществу).
Следует учитывать, что статья 39.8 ЗК РФ устанавливает конкретные сроки договорных отношений по предоставлению в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без возможности принятия каких-либо усмотренческих решений со стороны органов государственной власти и органов местного самоуправления, исключая произвольное определение сроков аренды земельных участков. При этом одновременно ЗК РФ не предусматривает возможности возобновления договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на неопределенный срок. В свою очередь, применение к таким земельным участкам положений о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и возможности в любое время отказаться от договора, по сути, во-первых, является коррупциогенным фактором, поскольку создает необоснованно широкие пределы усмотрения для правоприменителя (статья 1 Федерального закона от 17 июля 2009 года N 172-ФЗ "Об антикоррупционной экспертизе нормативных правовых актов и проектов нормативных правовых актов"), а, во-вторых, не дисциплинирует арендаторов земельных участков к своевременному продлению договорных отношений либо к выкупу земельных участков.
Как предусмотрено пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ сделки с земельными участками регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством.
Таким образом, ЗК РФ в части регулирования сделок с земельными участками могут быть установлены иные правила по отношению к положениям гражданского законодательства.
В отношении возобновления на неопределенный срок договор аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сформировалась разнородная судебная практика (например, определения Верховного Суда РФ от 30.01.2020 N 308-ЭС19-26750, от 31.07.2020 N 303-ЭС20-10130, от 24.03.2020 N 306-ЭС20-3231, от 11.02.2020 N 308-ЭС19-19368, от 08.04.2020 N 301-ЭС20-3374, от 02.03.2020 N 310-ЭС19-25907, от 15.07.2020 N 307-ЭС20-8809, от 20.05.2020 N 310-ЭС19-25907, от 21.05.2020 N 303-ЭС20-6632, от 07.04.2020 N 307-ЭС20-3254, от 17.02.2021 N 18-КАД21-4-К4 и др.).
Многочисленные судебные решения по вопросу возобновления договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на неопределенный срок указывают на необходимость совершенствования законодательного регулирования по данному вопросу.
С целью устранения недостатков в правоприменении разработан проект Федерального закона № 188096-8, который предполагает внести изменения в ст. 39.8 ЗК РФ, с указанием, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, после окончания срока его действия не считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Ознакомиться с проектом закона можно, пройдя по ссылке https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&rnd=kTbXvw&base=PRJ&n=224032&dst=100016&field=134
В Земельном кодексе Российской Федерации будет прямо прописано о невозобновлении на неопределенный срок договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности
_