Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, в том числе необходимо установить, что на объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Аналогичная правовая позиция приведена в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520, от 10.06.2016 № 304-КГ16-761, от 22.05.2018 № 308-ЭС17-21569.
Исходя из сложившейся судебной практики право собственности на объект не подлежит регистрации исходя только из его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком. При этом некоторые физические характеристики отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь объекта с соответствующим земельным участком, не означают автоматического признания такого объекта недвижимым.
Руководствуясь вышеуказанной правовой позицией, Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением о признании отсутствующим права собственности индивидуального предпринимателя на объект незавершенного строительства – здание магазина (дело № А72-1795/2021).
В рамках судебного разбирательства проведена судебная экспертиза, из заключения которой следует, что работы по устройству котлована и устройству свайного поля выполнены в полном объеме, а работы по устройству оголовников свай и ростверка с сопутствующими работами (бетонная подготовка, земляные работы) не выполнены. Тем не менее, эксперт пришел к выводу, что использование объекта для возведения двухэтажного магазина возможно.
Суд, встав на сторону уполномоченного органа, удовлетворил требования и признал отсутствующим право собственности на незавершенный объект, мотивировав его тем, что фундаментные работы у объекта не выполнены. Котлован и отдельно стоящие сваи, не соединенные между собой ростверком, не могут являться оконченным фундаментом, поскольку строительные работы по его возведению на этой стадии строительства не завершены, и они не привели к созданию объекта незавершенного строительства. При этом такие физические характеристики свай как их заглубление в землю и (или) прочная связь с земельным участком не влияют на разрешение правового вопроса об отнесении спорного объекта к объектам недвижимости. Уважаемые арендаторы земельных участков, во избежание негативных последствий, приводящих к оспариванию Вашего права собственности на объекты, настоятельно рекомендуем своевременно приступать к освоению земельных участков и завершению строительства в установленные договором аренды сроки.